Los propietarios deberán contar con la aprobación de una mayoría calificada de tres quintas partes de la junta para poder comercializar sus inmuebles como alojamientos vacacionales.
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La regulación sobre el mercado inmobiliario de uso vacacional consolida un cambio de calado en el régimen de la propiedad horizontal en España. A raíz de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal aprobada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana e implantada en la primavera de 2025, todo propietario que pretenda comercializar su inmueble como piso turístico en un edificio residencial está obligado a obtener la autorización previa y explícita de su comunidad de vecinos. La normativa busca otorgar un mayor control a los propietarios sobre la convivencia colectiva y mitigar la proliferación no regulada de este tipo de arrendamientos en núcleos urbanos.
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Para otorgar la validez legal a un nuevo piso vacacional, la reforma establece la obligación de reunir una mayoría cualificada. En concreto, se requiere el voto favorable de al menos las tres quintas partes del total de los propietarios de la finca, que deben representar, al mismo tiempo, al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación del inmueble. Asimismo, las comunidades conservan la potestad legal de fijar la prohibición expresa del uso turístico en los propios estatutos del edificio, de modo que aunque un vecino obtuviera apoyos puntuales, la norma estatutaria previa prevalecería impidiendo la actividad.
La entrada en vigor de este veto comunitario no actúa con carácter retroactivo. A aquellos propietarios que venían ejerciendo de forma legal y reglamentaria la actividad turística antes de la promulgación del nuevo marco normativo en abril de 2025 se les respeta el régimen preexistente, garantizando la continuidad de sus licencias siempre que sigan cumpliendo con la ordenanza turística autonómica o municipal de aplicación. De igual modo, la ley delimita con precisión el alquiler turístico del arrendamiento de temporada o de corta duración tradicional, que queda regulado por normativas sectoriales diferenciadas.
Con este paso legislativo, impulsado bajo el criterio de priorizar la oferta residencial sobre el uso comercial intensivo, las juntas de vecinos se constituyen como la primera barrera administrativa para la apertura de nuevos alojamientos turísticos en fincas comunitarias. El incumplimiento de este requisito impide formalizar el alta de la vivienda en los registros oficiales y en las plataformas digitales de reservas, consolidando el acuerdo vecinal como un trámite indispensable y vinculante para cualquier iniciativa en el sector vacacional.
