El último análisis de Accumin (Tinsa) expone la fractura del mercado inmobiliario español, donde San Sebastián cuadruplica el esfuerzo financiero requerido en Zamora.
Madrid.– Adquirir una vivienda de 100 metros cuadrados mediante un préstamo hipotecario se ha convertido en un desafío financiero que restringe el acceso a amplias capas de la población. En la actualidad, hasta 14 ciudades españolas exigen ya unos ingresos netos familiares superiores a los 2.500 euros mensuales para poder afrontar la compra, en medio de un contexto de demanda robusta y persistentemente sostenida que tensiona los mercados locales.
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Esta es una de las principales conclusiones extraídas del último informe sectorial publicado este miércoles por Accumin Intelligence, la filial especializada en tratamiento de datos e inteligencia artificial de la tasadora Tinsa. El estudio, que analiza la realidad residencial de 60 ciudades españolas, desvela una profunda brecha territorial en la capacidad de acceso al mercado de propiedad.
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San Sebastián y Zamora: los dos extremos del mercado
El análisis pone de manifiesto una disparidad geográfica extrema dentro del territorio nacional. En el extremo más exclusivo se sitúa San Sebastián, consolidada como la ciudad que requiere un mayor esfuerzo financiero de todo el país. Para adquirir un piso medio en la capital guipuzcoana, un hogar debe percibir unos ingresos netos de 5.074 euros al mes. Esta cifra no solo duplica la media nacional, sino que cuadruplica el presupuesto necesario en la capital más asequible del estudio.
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En el lado opuesto del espectro se ubica Zamora, que se erige como la capital más accesible de España. En esta localidad, los compradores necesitan justificar unos ingresos netos mensuales de 1.279 euros. Debido a esta moderación de precios, Zamora ostenta el título de ser la única ciudad de las 60 analizadas donde una persona soltera, sin cargas familiares y que perciba el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) —estimado en unos 1.323 euros netos en doce pagas— podría adquirir una vivienda de forma autónoma sin rebasar los límites de prudencia financiera.
Criterios de esfuerzo y viabilidad bancaria
Para homogeneizar los datos, el informe de Accumin toma como métrica de referencia una vivienda tipo de 100 metros cuadrados y la contratación de una hipoteca estándar que cubra el 80% del valor total del inmueble.
Asimismo, se aplica la regla de viabilidad bancaria generalizada, según la cual la cuota mensual resultante del préstamo no debe exceder el 35% del salario neto del núcleo familiar. Bajo estas condiciones estándar, la media española se sitúa en un sueldo neto mensual requerido de 1.999 euros (aproximadamente unos 35.000 euros brutos anuales).
Los motores de la tensión: empleo y capitalidad
El grupo de las 14 ciudades que superan la barrera de los 2.500 euros mensuales de ingresos familiares obligatorios está integrado, fundamentalmente, por grandes capitales de provincia y áreas metropolitanas ubicadas en el País Vasco, la Comunidad de Madrid y Cataluña.
Según los expertos, estos mercados concentran una demanda residencial extraordinariamente elevada debido a su condición de centros de dinamismo económico, atracción de talento, creación de empleo estable y su rol de capitalidad administrativa, lo que reduce la oferta disponible y eleva los precios.
La doble realidad de la costa mediterránea
El informe de la filial de Tinsa dedica un apartado especial a la costa mediterránea, un litoral fragmentado en dos realidades residenciales paralelas:
- El mercado premium internacional: Proliferan municipios de altísima atracción para el comprador extranjero y de segunda residencia de lujo, tales como Marbella, Palma de Mallorca o Benidorm. En estas ubicaciones, la evolución de los precios de la vivienda se ha desvinculado por completo de la capacidad adquisitiva e ingresos de la población local.
- El mercado accesible nacional: Por otra parte, la franja mediterránea todavía conserva nodos urbanos con menor presión de capital extranjero y precios notablemente más moderados. Es el caso de capitales como Almería (donde se exigen 1.727 euros netos al mes), Murcia (1.526 euros) o Castellón (1.338 euros).
El mapa de la «España accesible»
Frente a la presión de los archipiélagos, el arco mediterráneo exclusivo y los motores metropolitanos, las comunidades autónomas del interior peninsular concentran de forma casi unánime las ciudades más asequibles de España.
Este bloque, bautizado por los analistas como el mapa de la «España accesible», ofrece alternativas residenciales viables para rentas medias y bajas. Destacan, junto a la citada Zamora, los casos de Lugo (1.322 euros mensuales necesarios), Ciudad Real (1.323 euros) y Palencia (1.339 euros), cuyos mercados reflejan una realidad demográfica y habitacional opuesta a las zonas tensionadas del país.
