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El organismo internacional pide medidas macroprudenciales más estrictas para frenar la escalada inmobiliaria. El supervisor nacional se resiste por temor a bloquear el acceso al crédito de los jóvenes.
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MADRID – El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha elevado la presión sobre el Banco de España para que tome cartas en el asunto ante el imparable encarecimiento de la vivienda en el país. El organismo dirigido por Kristalina Georgieva insta al supervisor español a intervenir de manera activa en el mercado del crédito, endureciendo las condiciones para conceder hipotecas como fórmula para mitigar una sobrevaloración inmobiliaria que ya supera el 20% y que recuerda a los niveles de la crisis de 2008.
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Sin embargo, esta petición choca de frente con la postura actual del Banco de España y ha destapado profundas discrepancias y un intenso debate estratégico en el seno del sector bancario nacional.
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El diagnóstico: una sobrevaloración superior al 20%
Los parámetros de análisis que manejan tanto el FMI como el Banco Central Europeo (BCE) encienden las alarmas sobre la sostenibilidad del mercado residencial español. Tras años de escalada ininterrumpida desde 2022 —cuando la tasa de sobrevaloración se situaba en torno al 0%—, el precio de la vivienda ha roto moldes, cerrando el último tramo con un desfase superior al 20% respecto a su valor real.
Ante este escenario, el FMI aboga por la activación de herramientas macroprudenciales (límites legales al endeudamiento) para enfriar la demanda de préstamos y forzar una corrección en los precios de los inmuebles.
El Banco de España resiste: las manos atadas y el riesgo juvenil
Por el momento, el organismo supervisor nacional se muestra reacio a aplicar las exigencias del FMI. El principal argumento del Banco de España es el impacto social de una restricción del crédito: aplicar directrices más severas en la concesión de hipotecas terminaría por asfixiar el acceso a la compra de vivienda de los perfiles más vulnerables, especialmente de los jóvenes, quienes ya afrontan serias dificultades de ahorro para aportar la entrada de un piso.
Asimismo, fuentes financieras advierten de que el regulador nacional tiene «las manos atadas», ya que una intervención excesiva podría desestabilizar el dinamismo económico de un sector clave.
Guerra comercial y división entre los grandes bancos
La presión del FMI llega en un momento de máxima rivalidad en el sector bancario, donde las entidades han adoptado estrategias radicalmente opuestas frente al riesgo inmobiliario:
- Ofensiva comercial: Entidades como Santander y CaixaBank arrancaron el ejercicio apretando con fuerza el acelerador en el mercado hipotecario, lanzando campañas agresivas para arañar cuota de mercado y captar clientes.
- Repliegue estratégico y selectividad: En la otra acera, BBVA, Bankinter y Sabadell han optado por replegar posiciones ante la agresiva guerra de precios, considerando que la rentabilidad-riesgo actual no es adecuada.
«Pensamos que el mercado sigue teniendo precios que no nos parecen adecuados (…) y de momento vamos a seguir siendo selectivos en el crecimiento del crédito hipotecario», señalaba recientemente Onur Genç, consejero delegado de BBVA.
Esta prudencia es especialmente visible en Bankinter, que prefiere canalizar parte de su capital hacia mercados exteriores como Portugal o Irlanda antes que asumir los riesgos de la burbuja de precios en España. El pulso entre la necesidad de blindar el sistema financiero ante un shock inmobiliario y salvaguardar el acceso ciudadano al crédito marcará la hoja de ruta del supervisor en los próximos meses.
